Nell’esaminare l’opportunità di acquisto di una  casa al mare per le vacanze, molti sarebbero attratti dall’idea di farlo nella mitica Costa Azzurra in alternativa alla nostra Riviera Ligure. Per molti la  scarsa conoscenza della lingua,  delle norme e delle modalità di acquisto vigenti in Francia e degli adempimenti richiesti dalle leggi fiscali italiane  e francesi,  sono motivo di rinunzia a priori.

Queste note vogliono essere quindi una sommaria guida pratica per un primo orientamento nell’affrontare tale problema.

1) - Scelta della località, del tipo di immobile, della spesa massima

Località

Per evitare di incorrere in faticose ricerche che magari porterebbero a desistere dall’intento è bene stabilire preventivamente dei precisi paletti. Fissare una rosa di località in cui eseguire la ricerca è uno di questi: ciò sarà fatto in funzione dell’età e dell’uso che se ne  vuole fare. Infatti, ad esempio,  chi vuole goderne per brevi fine settimana tenderà a scegliere località vicine al confine italo-francese   mentre, per coloro avanti negli anni, sarà importante potervi arrivare con mezzi alternativi all’auto e quindi località servite dalla ferrovia o da linee di Autobus. In Francia i trasporti sono abbastanza efficienti.

Tipo d’immobile

I prezzi degli immobili in Costa Azzurra sono mediamente più elevati che in Italia. E bene quindi individuare subito la superficie minima  e il tipo d’immobile che si desidera e se in condominio o casa singola. In Francia gli  immobili in condominio  sono classificati in Studiò (che vuol dire una sola camera con cucinino o angolo cottura e un servizio, di complessivi   30 mq. circa) o in due, tre, quattro, ecc.     “piece” o stanze oltre a piccola cucina e a  uno o due servizi. In molte località scarseggiano i parcheggi e quindi la possibilità di avere anche un garage, oltre ad essere una comodità, valorizza l’immobile e lo rende più commerciabile.

Spesa massima.

Altro importante elemento da stabilire  in anticipo è l’ammontare dell’esborso massimo omnicomprensivo  che si vuole affrontare. Si tenga presente che, se si esclude la città di Nizza in cui i prezzi sono molto più bassi,  bisogna considerare i prezzi possono partire all’incirca da un minimo di 150.000 Euro, per uno “Studiò”, a 1.000.000 di Euro per un quattro “pieces” ai quali bisogna aggiungere le spese di acquisto. Fortunatamente in Francia queste sono facilmente calcolabili in quanto, al prezzo concordato, bisogna aggiungere le sole spese notarili e di registro pari al 7 %, se immobile ha già avuto precedenti acquirenti, o al 2,50 % se nuovo acquistato da impresa   di costruzione. Quindi, ad esempio, nell’ipotesi dell’acquisto di un “deux pieces” da un privato per il prezzo di € 300.000 si dovrà disporre di una somma complessiva di €   321.000.  Non si devono aggiungere i costi di mediazione dell’Agenzia immobiliare (normalmente 6%) che in  Francia sono  a carico del solo venditore.   

Bisogna sottolineare che, come in Italia, le Banche concedono abbastanza agevolmente dei mutui, che possono arrivare sino  al 70% della spesa in funzione della capacità di rimborso del richiedente,  da dimostrarsi mediante esibizione della Dichiarazione dei redditi personale. 

2) - Come muoversi per la ricerca in loco.

In Francia la quasi totalità delle compravendite d’immobili avviene tramite un’Agenzia immobiliare. Sono numerosissime: in località con 4/8000 abitanti vi possono essere anche 10 o 15 Agenzie. E’ quindi quasi d’obbligo ricorrervi ma quando ne avete interpellate due o tre, nella località da voi prescelta, è inutile proseguire perché

quasi certamente vi offriranno gli  stessi immobili : infatti, anche se il venditore avesse  affidato  la vendita in esclusiva ad un’Agenzia, è prassi che la stessa abbia comunicato alle altre della zona le caratteristiche dell’immobile disponibile.

In molte agenzie della Costa Azzurra è facile che si parli anche italiano ed è quindi bene rivolgersi a loro.

Nel valutare il prezzo dell’immobile si deve tener presente che in Francia la superficie dichiarata  si riferisce, a differenza che in Italia, alla sola superficie abitabile e non include quindi le superfici dei muri, dei balconi, dei lastrici solari, dei vani scala ecc.   

Questo può indurre in errori di valutazione nella comparazione dei prezzi al mq. dell’immobile. Un esempio può chiarire meglio quanto detto.

Appartamento in Italia  di mq. 80 e  mq. 20 di balcone: prezzo al mq. dichiarato € 7.000

Appartamento in Francia con uguali caratteristiche   di mq. 80 e mq. 20 di balcone : prezzo al mq. dichiarato 7.500. Sembrerebbe quindi che, a parità d’immobile, quello francese sia più caro e invece è il contrario. Infatti, l’appartamento italiano avrà un prezzo complessivo di mq. 92 (considerata la superficie commerciale) X €/mq. 7.000= € 644.000, mentre quello uguale francese  avrà un prezzo complessivo di mq. 80 X €/mq. 7.500= € 600.000

3) – Procedura di acquisto.

Dopo aver concordato il prezzo con l’Agenzia è necessario sottoscrivere il contratto preliminare di acquisto. Anche se non è obbligatorio, tale contratto solitamente è predisposto dallo stesso Notaio che redigerà in seguito l’atto  definitivo di compravendita e senza oneri aggiuntivi a carico del  venditore o del compratore.

Alla firma del preliminare l’acquirente deve versare a mani del Notaio una caparra del 10% mediante   un assegno circolare tratto su una banca con sede francese (non sono accettati assegni su banche con sedi  in Italia). Prima della firma del preliminare è opportuno quindi aprire un conto presso una Banca locale sul quale trasferire dall’Italia  i fondi occorrenti. Tale conto sarà poi anche utile per la domiciliazione del pagamento delle utenze elettriche, telefoniche, spese condominiali ecc.  

Se l’acquirente intende chiedere un mutuo bancario per pagare parte del prezzo , il contratto preliminare può prevedere che l’acquisto sarà fatto solo  se l’acquirente otterrà detto mutuo. In caso non lo ottenga il contratto sarà risolto senza penalità e il Notaio restituirà la caparra avuta dall’acquirente all’atto della firma del preliminare.

Inoltre una legge francese, scrupolosamente osservata, prevede che l’acquirente dopo la  firma del preliminare ha sette giorni di tempo per ripensarci ed eventualmente recedere dall’acquisto. Anche in tal caso il contratto si risolve senza alcuna penalità e il Notaio restituirà la caparra all’acquirente.  

Alla data fissata nel preliminare,  sarà stipulato  l’atto notarile di compravendita. Dovrà essere versata, sempre con assegno circolare, la differenza del prezzo ancora dovuto oltre le spese e l’onorario del Notaio, che abbiamo visto essere del 7% o del 2,50% del prezzo dichiarato in atto.

Il notaio da lettura in francese dell’atto di acquisto, tuttavia si può richiedere l’assistenza di un interprete.

Il giorno precedente l’atto è bene fare un sopralluogo dell’immobile acquistato per verificare che non vi siano state alterazioni dalla firma del preliminare.

In genere l’Agenzia si occupa delle volture delle utenze a nome del nuovo proprietario.   

4) – Imposte, tasse, fisco italiano, fisco francese. Adempimenti.

N.B. Le seguenti note sono riferite solo a chi utilizza l’immobile per uso proprio e non lo concede in locazione né saltuariamente né in modo continuativo.

In Francia.

Dopo il rogito notarile, l’acquirente non ha più necessità di presentare in Francia alcun tipo di dichiarazione. Il fisco francese provvede direttamente e annualmente  a esigere le imposte mediante cartelle esattoriali, inviate al nuovo proprietario nel secondo semestre dell’anno, che sono date da:

- Taxes Foncieres (una specie d’imposta annuale sulla proprietà immobiliare) che include anche la tassa raccolta rifiuti e che approssimativamente si aggira dall’uno al tre per mille del valore dell’immobile.

- Taxe d’abitation (assimilabile alla nostra ICI), circa della stessa misura, ma che grava unicamente su chi risulta essere proprietario al 1 gennaio senza possibilità di rivalsa sull’acquirente in corso d’anno.

In Italia

L’immobile ubicato  in Francia non paga imposte in Italia purché non produca reddito e cioè, come già detto, sia utilizzato unicamente dal proprietario e non affittato.

Da quest’anno però vi è l’obbligo di  darne notizia nella propria dichiarazione dei redditi quale investimento all’estero (quadro RW della Dichiarazione Unico persone fisiche) indicandone il valore.

Inoltre, nella sola  dichiarazione riferita all’anno  in cui si effettua l’acquisto, bisogna dichiarare i trasferimenti di denaro che hanno interessato l’acquisto dell’immobile.